정부에 '연착륙 대책' 촉구 전세사기 후폭풍·대출 규제 직격탄... 월세화 가속 속 임대인 파산 우려

2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 침체에 빠진 다가구 빌라 등 비아파트 시장의 회복을 위해 정부의 실질적인 대책 마련이 시급하다는 목소리가 커지고 있습니다. 비아파트 임대인들은 정부가 최근 발표한 대출 규제 등으로 시장이 더욱 위축될 것을 우려하며 연착륙 방안을 요구하고 있습니다.

서울 광진구에서 다가구 빌라를 운영하는 임회숙 씨(59·가명)는 요즘 매일 보증금을 돌려주지 못해 범죄자가 되는 악몽에 시달린다고 털어놨습니다. 2015년 살던 아파트를 팔고 다가구 주택 임대업에 뛰어들었던 임씨는 "몸 써서 일하며 열심히 살았다고 생각했는데, 지금은 완전히 '적폐'가 되어 버렸다"며 깊은 한숨을 내쉬었습니다.

임씨가 임대업을 시작했던 2015년은 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하며 전세 수요가 폭발적이었던 시기였습니다. 월세를 선호하지 않는 시장 분위기 탓에 임씨는 원룸·투룸을 전세로 전환했습니다. 그러나 2022년부터 불거진 빌라 전세사기 여파로 2023년 10월부터 공실이 발생하기 시작했습니다. 전세 기피 현상 심화로 임씨는 결국 대출을 받고 자녀의 도움까지 받아 월세로 전환했으나, 보증금 부족으로 살던 집을 세놓고 옥탑으로 이주하는 상황에 처했습니다.

국토교통부 주택통계에 따르면, 올해 1~5월 전국 비아파트 전월세 거래의 74.9%가 월세로 전환되어 아파트 월세 비중(45.6%)을 크게 웃돌았습니다. 서울 비아파트의 월세 거래 비중 또한 2023년 64.4%에서 2025년 74%로 가파르게 증가하고 있습니다. 임대인들은 이러한 빠른 월세화에 대비한 정부 지원책을 요구하고 있습니다.

조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 "전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 귀를 기울일 필요가 있다"고 강조했습니다. 경실련은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험이 전세사기의 '토양'을 제공했다고 지적합니다. HUG 대위변제액의 절반인 약 5조 원이 다세대·연립 주택에 집중된 반면, 반환보증 가입액은 아파트에 70%가 집중되어 있었다는 경실련 분석 결과가 이를 뒷받침합니다. 경실련은 비아파트 전세가의 '거품'을 제거하기 위해 2023년 5월 90%로 낮춘 HUG 반환보증 담보인정비율을 주택 가격의 60~70% 수준으로 더 낮춰야 한다고 주장합니다.

이러한 보증 축소는 임대인에게 큰 충격이 될 수 있으나, 임대인들조차 비아파트 시장 회복을 위해 보증 축소의 필요성에는 공감하는 분위기입니다. 강희창 전국비아파트총연맹 회장은 "공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다"면서도, "다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다"고 제안했습니다.

전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트 시장에 대한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 입을 모읍니다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "민간 임대의 신뢰 회복이 어려운 상황이므로 비아파트 주택은 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 것이 맞다"고 말했습니다. 조정흔 위원장은 "기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인에게도 좋지 않다"며 "선량한 임대인들까지 시장에서 퇴출되면 결국 고가의 월세만 남게 될 것"이라고 경고했습니다. 저소득층의 주거 대다수를 비아파트가 담당하고 있음을 고려할 때, '무자본 갭투자'로 인한 불량 임대인 퇴출을 넘어선 시장 안정화 대책이 요구됩니다.